住宅ローンの5年ルールあり・なし比較シミュレーター｜同じ変動でも残債はいくら違う

変動金利で借りるとき、金利そのものより先に確認しておいたほうがいいものがあります。
5年ルールと125%ルールが、その銀行にあるかどうかです。
同じ3,500万円を同じ0.5％で借りても、この2つの有無で金利上昇後の動きがまるで変わります。

言葉で説明されてもピンとこないところなので、両方を並べて計算するものを作りました。
数字を入れて「この条件で計算する」を押すだけです。

5年ルールと125%ルールは、返済額の変わり方を抑えるしくみ

変動金利は半年ごとに金利が見直されます。
ただし、金利が上がったからといって毎月の返済額がすぐに上がるとは限りません。
そこを調整しているのがこの2つです。

5年ルールは、金利が動いても毎月の返済額を5年間は変えないというもの。
返済額そのものは据え置いたまま、内訳（利息と元金の割合）だけを組み替えます。
金利が上がった年は利息の取り分が増えるので、同じ金額を払っていても元金が減らなくなる。ここが分かりにくいところです。

125%ルールは、5年に一度の見直しで返済額を上げるときも、直前の1.25倍までしか上げないというもの。
急に返済額が2倍になることはない、という上限の話。

どちらも家計を守るためのしくみです。
ただし支払いが減るわけではありません。後ろにずれるだけです。
上のシミュレーターで「10年後の残高」を左右で見比べると、ずれた分がそのまま残債の差になって出てきます。

未払利息は「利息が返済額を超えた」ときに出る

5年ルールがある銀行で、金利が大きく上がったときに出てくるのが未払利息です。
返済額は据え置かれているのに、その月の利息が返済額を超えてしまう状態。
超えた分は元金にも充てられず、未払いとして積み上がります。

シミュレーターで上昇後の金利を4％や5％に上げてみてください。
条件によっては黄色の枠が切り替わって、未払利息の金額が出ます。
未払利息は最終返済期日に元金とあわせて一括で払うのが一般的とされています。
返済額が据え置かれて安心に見える裏で、こういうものが積まれている場合がある。

逆に5年ルールが無い銀行は、金利が上がった翌月から返済額がそのまま上がります。
きついですが、未払利息は発生しません。
どちらが有利かは一概には言えません。毎月の負担を抑えたいのか、残債を早く減らしたいのかで変わります。

自分の銀行にルールがあるかは商品説明書で確認する

ここが厄介なところで、5年ルールと125%ルールは全部の銀行にあるものではありません。
特にネット銀行は「採用していない」ところが珍しくない。

確認する場所は、金利の一覧ページではなく商品説明書（重要事項説明）のPDFです。
「返済額の見直し」「5年ごと」「1.25倍」といった言葉で探すと出てきます。
書いていなければ採用していない可能性が高いので、そこは窓口か担当者に直接聞いたほうが早いです。

条件は銀行ごと・商品ごとに違い、改定されることもあります。必ず最新の商品説明書でご確認ください。

私は2回とも変動。今回はルールの無い銀行を選んだ

ローンを組んだのは2回。
1回目は妻が働いている地銀で、ハウスメーカーからの紹介でもありました。忙しい時期に対面で進められるのが楽だった、というのが正直なところ。
2回目の今回はSBI新生銀行です。条件を並べたときに金利がいちばん良かった。

で、あとから気づいたのですが、この2つはルールの有無が逆でした。
1回目の地銀は5年ルールと125%ルールあり。今回のSBI新生銀行は採用していません。
最初は不安になりましたが、上のシミュレーターを自分で作って動かしてみて、腹落ちしました。
ルールが無いほうが、上がったときに素直に痛い。ただし残債は素直に減る。

金利がここまで動く局面で変動を選ぶのは、正解のない話だと思っています。
それでも2回とも変動にしたのは、繰上返済で調整できる余地を残しておきたかったから。
このあたりは家庭の事情で変わるので、押しつけるつもりはありません。

計算例｜3つのケースで比べる

上のシミュレーターに、借入額・金利の上がり幅・上がるまでの年数を変えた3つの条件を入れて、結果をそのまま書き写しました。
金額はすべてシミュレーターの表示どおりです。

	ケース1	ケース2	ケース3
借入額・返済期間	2,500万円・30年	3,500万円・35年	4,000万円・35年
金利の動き	0.7％→1.5％	0.5％→2.0％	0.5％→3.5％
上がるまで	4年後	3年後	1年後
当初の毎月返済	77,011円	90,855円	103,834円
上昇直後の毎月返済（ルールあり／なし）	77,011円／85,051円	90,855円／113,718円	103,834円／163,407円
期間中の最大（ルールあり／なし）	85,439円／85,051円	116,378円／113,718円	202,801円／163,407円
10年後の残高（ルールあり／なし）	約1,771万円／約1,763万円	約2,746万円／約2,683万円	約3,836万円／約3,264万円
総返済額の差（ありのほうが多い）	約2万円	約24万円	約467万円
未払利息（ルールあり側）	発生しない	発生しない	約47万円

ケース1は、ほとんど差が出ません。
金利の上がり幅が0.8％と小さく、しかも上がるのが4年後。
最初の5年の区切りまで1年しかないので、返済額が据え置かれる期間も1年で済みます。
10年後の残高の差は約8万円、総返済額の差は約2万円でした。

ケース2はこのシミュレーターの初期値です。
上昇直後の毎月返済は、ルールなしだと22,863円上がります。
ルールありは据え置きのまま。
そのかわり10年後の残高は約63万円多く残り、6年目以降の返済額はルールなしより高くなって、期間中の最大は116,378円まで上がります。

ケース3は、借りて1年で3％上がるという厳しめの想定です。
ルールありは4年間、103,834円のまま据え置かれ、その間に利息が返済額を超えて未払利息が約47万円たまります。
10年後の残高の差は約572万円。
据え置きで軽く見えた側が、最後は毎月20万円を超える返済になるという結果でした。
さらに最終回には、たまった未払利息の約47万円がまとめて上乗せされます。

差を生んだのは、主に「上がり幅」と「上がる時期」の2つです。
上がる時期の影響だけを見るため、ケース2の条件のまま年数だけを変えてみました。
10年後の残高の差は、1年後に上がると約145万円、3年後で約63万円、4年後で約26万円。
5年の区切りから遠い時期に上がるほど、据え置きが長くなり、残債の差も開きます。
ちょうど5年後にすると、両者は同じ数字になります。

ここに書いた金額は、金利が一段階だけ上がる前提の概算です。保証料・団信の上乗せ金利・繰上返済などは含みません。
実際の返済額は、必ず金融機関の試算でご確認ください。

入力する数字はどこで調べるか

シミュレーターの入力は5つ。
これから借りる人と、すでに返している人とで、見る書類が違います。

• 借入額：これから借りる人は、ハウスメーカーの資金計画書か、事前審査に出した借入希望額。
  すでに返している人は、返済予定表（償還予定表）の「残高」の欄か、ネットバンキングの残高です。
• 返済期間：金銭消費貸借契約書の最終返済期日か、返済予定表の最終回の日付。
  途中から計算するときは、今から最終回までの残りの年数を入れます。
• 当初の金利：返済予定表や、金利見直しのたびに届く通知に載っている「適用金利」。
  これから借りる人は、銀行の金利ページの数字です。
  基準金利から優遇幅を引いた後の数字を入れます。
• 上昇後の金利：どの書類にも載っていない、将来の仮定の数字。
• 上がるまでの年数：こちらも仮定。
  上の計算例のとおり、1〜4年のどこに置くかで差の大きさが変わります。

取り違えやすいのが当初の金利です。
銀行のページには「基準金利」と「適用金利」が並んでいることが多く、基準金利を入れると返済額が実際よりかなり高く出ます。
入れるのは、実際に払っている側の適用金利です。

上昇後の金利は、誰にも分からない数字です。
1つに決めずに、今の金利に1％足したもの、2％足したもの、3％足したものと、何通りか入れて比べるのがおすすめ。
黄色の枠が「未払利息が発生します」に切り替わる金利がどのあたりかを見ておくと、自分の借入でどこから危ないかの目安になります。

すでに返している人が残高と残りの年数を入れる場合、シミュレーターは入力した時点を1か月目として5年を数えます。
実際の5年ごとの見直し時期とはずれることがあるので、見直しがいつ来るかは返済予定表と商品説明書で確認してください。

よくある質問

5年ルールと125%ルール、シミュレーターの結果の読み方について、つまずきやすい点を4つ取り上げます。

Q. 5年ルールがある銀行のほうが安全ですか？

一概には言えません。
5年ルールがあると、金利が上がっても5年間は毎月の返済額が変わりません。
家計の急な負担を避けられるのは確かな利点です。
ただ、計算例のとおり、据え置いている間は元金の減りが遅くなり、10年後の残高と総返済額はルールなしより多くなります。
金利の上がり方が大きいと、未払利息がたまることもある。
ケース3では、ルールありの期間中の最大が202,801円と、ルールなしの163,407円を上回りました。
据え置きは返済額の山を後ろへ送るだけで、山そのものを消すわけではありません。
毎月の負担を抑えたいのか、残債を早く減らしたいのかで向き不向きが分かれます。

Q. 未払利息はいつ、どうやって払うのですか？

未払利息は、最終返済期日に元金とあわせて一括で払うのが一般的とされています。
毎月の返済額が据え置かれている間に、その月の利息が返済額を超えた分が、支払われないまま積み上がっていくものです。
計算例のケース3では、約47万円がこれに当たりました。
同じ4,000万円・0.5％→3.5％でも、上がるのが4年後なら約1万円。
据え置きの期間が長いほど、たまる額も大きくなります。
扱いは金融機関ごとに違います。繰上返済で未払利息から先に払えるかどうかも含めて、必ず商品説明書でご確認ください。

Q. 固定金利にも5年ルールはありますか？

全期間固定金利は、借りたときの金利が最後まで変わりません。
毎月の返済額も最後まで同じなので、返済額の変わり方を抑える5年ルールや125%ルールが働く場面はありません。
気をつけたいのは固定期間選択型。
10年固定などの固定期間が終わったあと、変動金利に切り替えたときにルールがどう適用されるかは、銀行ごとに扱いが異なります。
固定期間が終わる前に、商品説明書で切り替え後の条件を確認しておくのが確実です。
固定期間の終了後を試算したいときは、その時点の残高と残りの年数をシミュレーターに入れて比べます。

Q. 銀行の試算とシミュレーターの金額が合わないのはなぜですか？

このシミュレーターは、元利均等返済で金利が一段階だけ上がる前提の概算です。
実際の変動金利は半年ごとに見直され、少しずつ何度も動きます。
保証料・事務手数料・ボーナス返済・繰上返済・団信の上乗せ金利も含めていません。
銀行の試算とずれるのはそのためです。
とはいえ、半年ごとに小刻みに上がる場合でも、返済額が据え置かれている間は元金の減りが遅くなる点は変わりません。
このシミュレーターで見られるのは、5年ルールの有無でどのくらい差が出るかという比較。
実際の返済額は、必ず金融機関の試算と返済予定表でご確認ください。

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