住宅ローンの5年ルールあり・なし比較シミュレーター｜同じ変動でも残債はいくら違う

変動金利で借りるとき、金利そのものより先に確認しておいたほうがいいものがあります。
5年ルールと125%ルールが、その銀行にあるかどうかです。
同じ3,500万円を同じ0.5％で借りても、この2つの有無で金利上昇後の動きがまるで変わります。

言葉で説明されてもピンとこないところなので、両方を並べて計算するものを作りました。
数字を入れて「この条件で計算する」を押すだけです。

5年ルールと125%ルールは、返済額の変わり方を抑えるしくみ

変動金利は半年ごとに金利が見直されます。
ただし、金利が上がったからといって毎月の返済額がすぐに上がるとは限りません。
そこを調整しているのがこの2つです。

5年ルールは、金利が動いても毎月の返済額を5年間は変えないというもの。
返済額そのものは据え置いたまま、内訳（利息と元金の割合）だけを組み替えます。
金利が上がった年は利息の取り分が増えるので、同じ金額を払っていても元金が減らなくなる。ここが分かりにくいところです。

125%ルールは、5年に一度の見直しで返済額を上げるときも、直前の1.25倍までしか上げないというもの。
急に返済額が2倍になることはない、という上限の話。

どちらも家計を守るためのしくみです。
ただし支払いが減るわけではありません。後ろにずれるだけです。
上のシミュレーターで「10年後の残高」を左右で見比べると、ずれた分がそのまま残債の差になって出てきます。

未払利息は「利息が返済額を超えた」ときに出る

5年ルールがある銀行で、金利が大きく上がったときに出てくるのが未払利息です。
返済額は据え置かれているのに、その月の利息が返済額を超えてしまう状態。
超えた分は元金にも充てられず、未払いとして積み上がります。

シミュレーターで上昇後の金利を4％や5％に上げてみてください。
条件によっては黄色の枠が切り替わって、未払利息の金額が出ます。
未払利息は最終返済期日に元金とあわせて一括で払うのが一般的とされています。
返済額が据え置かれて安心に見える裏で、こういうものが積まれている場合がある。

逆に5年ルールが無い銀行は、金利が上がった翌月から返済額がそのまま上がります。
きついですが、未払利息は発生しません。
どちらが有利かは一概には言えません。毎月の負担を抑えたいのか、残債を早く減らしたいのかで変わります。

自分の銀行にルールがあるかは商品説明書で確認する

ここが厄介なところで、5年ルールと125%ルールは全部の銀行にあるものではありません。
特にネット銀行は「採用していない」ところが珍しくない。

確認する場所は、金利の一覧ページではなく商品説明書（重要事項説明）のPDFです。
「返済額の見直し」「5年ごと」「1.25倍」といった言葉で探すと出てきます。
書いていなければ採用していない可能性が高いので、そこは窓口か担当者に直接聞いたほうが早いです。

条件は銀行ごと・商品ごとに違い、改定されることもあります。必ず最新の商品説明書でご確認ください。

私は2回とも変動。今回はルールの無い銀行を選んだ

ローンを組んだのは2回。
1回目は妻が働いている地銀で、ハウスメーカーからの紹介でもありました。忙しい時期に対面で進められるのが楽だった、というのが正直なところ。
2回目の今回はSBI新生銀行です。条件を並べたときに金利がいちばん良かった。

で、あとから気づいたのですが、この2つはルールの有無が逆でした。
1回目の地銀は5年ルールと125%ルールあり。今回のSBI新生銀行は採用していません。
最初は不安になりましたが、上のシミュレーターを自分で作って動かしてみて、腹落ちしました。
ルールが無いほうが、上がったときに素直に痛い。ただし残債は素直に減る。

金利がここまで動く局面で変動を選ぶのは、正解のない話だと思っています。
それでも2回とも変動にしたのは、繰上返済で調整できる余地を残しておきたかったから。
このあたりは家庭の事情で変わるので、押しつけるつもりはありません。

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