繰上返済は損する？住宅ローン控除の減少まで入れて計算する｜金利0.3％以下は逆転します

「500万円繰り上げ返済すると、いくら損しますか？」
この聞き方で調べている人が、けっこういます。損という言葉が出てくるのが、この話の本質だと思っています。

繰上返済をすれば利息は確実に減ります。そこは間違いない。
ただし年末のローン残高が減るので、住宅ローン控除も同時に減ります。
控除率0.7％に対して金利が0.5％だと、減る控除のほうが大きくなることがある。いわゆる逆ざやです。

両方を差し引いた金額を出すものを作りました。
プラスなら繰り上げたほうが得、マイナスなら待ったほうが得です。

500万円を繰り上げると、いくら得していくら損するのか

借入3,500万円・金利0.5％・35年・年収600万円・控除の枠3,500万円。
5年目の終わりに500万円繰り上げた場合です。

期間短縮型でも、減らせた利息の4割が控除の減少で消えています。
返済額軽減型にいたっては6割以上。ここを見ずに「73万円得した」と思うと、実際の手取りとズレます。

金額の話をすると、正直これは私も意外でした。
繰上返済は無条件に正しいものだと思っていたので。

金利0.3％以下で返済額軽減型を選ぶと、逆転する

条件を変えていくと、はっきり損になる領域が出てきます。
同じ500万円・5年目・返済額軽減型で、金利だけを動かしたものです。

分かれ目は0.3％と0.4％のあいだ。
金利が控除率0.7％を大きく下回っていて、返済額軽減型を選ぶと逆転します。

期間短縮型はもっと利息が減るので、この金利帯でも損にはなりにくい。
ただし差は確実に縮みます。

13年を過ぎると、この問題は消える

いちばん単純な答えがこれです。
住宅ローン控除の期間（13年）が終わってから繰り上げれば、控除は1円も減りません。

シミュレーターで「繰り上げる時期」を14年目にしてみてください。
減る控除の欄が「なし」になり、減らせた利息がそのまま効果になります。

つまり控除期間中は、繰り上げるお金を手元に置いておく。
14年目にまとめて入れる。これがいちばん素直な形です。
ただし手元に置いておくには、置いておける精神状態が要る。ここは人によります。

私は数字だけで決めるのが正しいとは思っていません。
借金が減っていく安心感には、計算に乗らない価値がある。この差額を見たうえで、それでも早く減らしたいなら、それでいいと思います。

繰り上げる前に確認したいこと

金額の話とは別に、3つあります。

1つ目は手元資金。繰上返済したお金は戻ってきません。
教育費と、収入が止まったときの生活費が残るかを先に見てください。住宅ローンより金利の高い借金は、この世にいくらでもあります。

2つ目は団信。住宅ローンには団体信用生命保険が付いています。
繰り上げて残高を減らすと、万一のときに保険で消える金額も減ります。生命保険の一部を解約するのに近い面がある。

3つ目は手数料と下限額。
ネット手続きなら無料の銀行が多いですが、窓口だと数千円から数万円かかることがあります。1回あたりの最低金額が決まっている場合も。実行前に借入先で確認してください。

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