注文住宅の諸費用はいくら？本体3,000万円で実際に必要なお金を全部出す計算機

「本体価格3,000万円です」と言われて、用意するお金が3,000万円で済むことはありません。
ここを甘く見ていると、契約したあとに数百万円が後ろから追いかけてきます。

私は3回家を建てました。それでも3回とも、この「本体価格以外」で計算し直しています。
毎回わすれるので、まとめて出るものを作りました。ハウスメーカーは問いません。土地をすでにお持ちの方は、土地代を0にしてください。

3,000万円の注文住宅で、諸費用はいくらになるか

いちばん聞かれる形で先に答えます。
本体3,000万円・土地1,500万円・35坪・借入4,000万円で計算すると、こうなります。

B　別途工事（給排水・地盤・外構）	約 264万円
C　諸費用（税金・登記・保険・ローン）	約 173万円
D　入居費用（カーテン・照明・エアコン・引越し）	約 166万円
本体価格以外の合計	約 603万円

狭い意味での「諸費用」、つまり税金・登記・保険・ローン費用だけなら約173万円。
ただ、施主が実際にぶつかるのは本体以外の合計、約600万円のほうです。本体価格の2割。

この2割という数字、はじめて見たときは正直きつかった。
ただ3回やって分かったのは、ここは事前に分かってさえいれば怖くないということです。
怖いのは、知らないまま本体価格だけで予算を組んで、あとから追加されること。

注文住宅の平均費用はいくらか（公的データ）

相場の話は、住宅金融支援機構の「2024年度 フラット35利用者調査」を見るのがいちばん確かです。
不動産会社の体感ではなく、実際に融資が実行された案件の集計なので。

区分	全国平均
土地付注文住宅（建設費＋土地）	5,007万円
うち建設費	3,512万円
うち土地取得費	1,495万円
注文住宅（土地を持っている場合）	3,932万円
延床面積の平均	118.5㎡（約35.8坪）

地域別だと首都圏5,464万円、近畿圏4,935万円、東海圏4,692万円、その他4,522万円。
土地の値段でここまで開きます。

ひとつ注意があります。この「建設費」は本体価格ではありません。
融資の対象になった工事費なので、付帯工事が入っています。
つまり「平均3,512万円だから本体3,500万円の家が建つ」ではない。ここを取り違えると、また同じ穴に落ちます。

出典：住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」

本体価格以外は、性質の違う3つのかたまりでできている

ひとまとめに「諸費用」と呼ばれますが、中身は3つに分かれます。
分けて考えないと、削れるところと削れないところが見えません。

B 別途工事｜金額が読めないのはここ

屋外の給排水、電気の引込、地盤改良、外構。
本体工事に含まれていないのに、無いと家として成立しない工事です。

やっかいなのは地盤改良。土地の調査をするまで金額が決まりません。
0円のこともあれば、150万円かかることもある。契約の時点では誰にも分からないので、見ておくしかない項目です。
計算機で「まだ分からない」を選ぶと50万円で置いています。

外構は逆に、自分で削れる数少ない場所。
うちは300万円の見積もりを100万円まで下げました。やり方は別記事に全部書いてあります。

C 諸費用｜削れないが、事務手数料だけは選べる

印紙税、登記、火災保険、ローンの手数料、不動産取得税。
制度で決まっているものが多いので、基本は値切れません。

ただしひとつだけ大きく動くものがあります。住宅ローンの事務手数料です。
借入額の2.2％を取る「定率型」と、5万円前後の「定額型」があり、4,000万円借りるなら定率だと88万円。定額なら5万円。
ここだけで80万円以上の差がつきます。

もっとも、定額型は金利が高いか、別に保証料がかかる商品がほとんどです。
手数料の数字だけを見て選ぶと、たいてい損をします。総支払額で比べてください。
計算機で切り替えると金額が変わるので、差の大きさだけは体感できると思います。

D 入居費用｜いちばん忘れられる

カーテン、照明、エアコン、家具、引越し。
家が完成したあとの話なので、打ち合わせ中はほぼ話題に出ません。そして一括で現金が飛びます。

35坪だとカーテンだけで30万円台、エアコン3台で36万円。合計160万円ほど。
私は1軒目のとき、ここをまるごと計算に入れていませんでした。
引き渡しの直前に家族会議になったのを、今でも覚えています。

現金でいくら用意するか

計算機に「現金で用意する目安」を出しています。
C（諸費用）とD（入居費用）を足したもので、ローンに乗せられない前提で置いた数字です。
先の例だと約339万円。

厳密には、諸費用ローンを扱っている銀行なら一部は借りられます。
ただカーテンや家具は対象外のことが多いですし、土地の決済や着工金は引き渡しよりずっと前に来ます。
つなぎ融資を使うかどうかも含めて、お金が出ていく順番は早めに銀行と詰めておいたほうがいい。

それと、補助金と減税はあとから戻ってくるお金です。
先に払う分は減りません。ここを混ぜて計算すると資金が足りなくなります。

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