新築の固定資産税シミュレーター｜平屋と2階建てで税額はどう変わるか

家を建てたあと、毎年かかり続けるのが固定資産税です。
住宅ローンの返済額は計算するのに、固定資産税を先に計算した人はあまりいないと思います。私も1軒目のときは完全に後回しでした。

建物と土地に分けて概算できるものを作りました。
新築の軽減と、土地の小規模住宅用地の特例まで反映しています。
平屋を検討している方は、土地の面積を変えて2階建てと比べてみてください。ここが平屋の地味な弱点です。

固定資産税は毎年4〜6月ごろに来る

固定資産税は、1月1日時点の所有者に対してかかる税金です。
納税通知書は自治体によって差がありますが、だいたい4〜6月ごろに届きます。
年4回の分割か、一括かを選べるのが一般的。

新築した年ではなく、翌年から課税が始まります。
入居した年は来ないので、忘れたころに初回が届く。ここで金額に驚く人が多いところです。

新築の軽減は120㎡までの部分にしかかからない

新築住宅には、建物の税額が一定期間だけ2分の1になる軽減措置があります。
一戸建てで3年、長期優良住宅の認定を受けていれば5年。
ここまでは知られていますが、見落としやすいのが範囲です。

軽減されるのは床面積120㎡までの部分だけ。
120㎡は約36.3坪です。40坪の家なら、超えた約4坪分は最初から満額ということになります。
シミュレーターで延床を40坪にすると、軽減される割合が下がるのが数字で見えます。

それと、軽減が終わる年の負担増もそこそこ大きい。
表の「軽減終了で増える額」が、4年目（または6年目）からいきなり乗る金額です。
知らずにいると、その年の家計でつまずきます。

平屋が固定資産税で不利になりやすい理由

うちは33坪の平屋です。平屋にしてよかったと思っていますが、税金の面では不利な形をしています。

理由は単純で、同じ延床でも平屋は建物が横に広がるから。
2階建てなら建築面積は半分で済むところ、平屋は全部を1階に並べます。必要な土地がそのぶん広くなる。
土地が広ければ土地の評価額が上がり、土地の税額も上がります。

さらに効いてくるのが特例の境目です。
小規模住宅用地の特例は200㎡（約60.5坪）までが評価額の6分の1で、超えた部分は3分の1になります。
つまり土地が60坪を超えたあたりから、増えた分の効きが弱くなる。

上のシミュレーターで、土地の面積だけを50坪と80坪で入れ替えてみてください。
建物の条件が同じでも、年額が変わります。
平屋か2階建てかで迷っている段階なら、この差も判断材料に入れておいて損はないと思っています。

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この試算と実際の税額がズレる理由

ここで出る数字は目安です。実際の税額とはズレます。理由は3つ。

1つ目は建物の評価方法。
実際の課税標準額は再建築価格方式といって、市区町村が資材や設備を1つずつ積み上げて評価します。
工事費の何割、という単純な話ではありません。ここでは工事費の約60％として推計していますが、仕様が良い家ほど評価は上がる方向に振れます。

2つ目は土地の評価。
路線価などをもとに決まるので、実勢価格そのままではありません。ここでは約70％として計算しています。

3つ目は自治体差。
税率は標準1.4％ですが、自治体によって異なる場合があります。都市計画税がかかる区域なら、そちらも別に乗ります。この試算には含めていません。

正確な金額は、お住まいの市区町村の資産税担当窓口でご確認ください。制度と税率は年度で変わります。

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