新築の固定資産税シミュレーター｜平屋と2階建てで税額はどう変わるか

家を建てたあと、毎年かかり続けるのが固定資産税です。
住宅ローンの返済額は計算するのに、固定資産税を先に計算した人はあまりいないと思います。私も1軒目のときは完全に後回しでした。
先に答えを書くと、延床33坪・工事費3,000万円・長期優良住宅の計算例なら、軽減中は年14万円ほど、軽減が終わる6年目からは年26万円台になります（下の計算例A）。

建物と土地に分けて概算できるものを作りました。
新築の軽減と、土地の小規模住宅用地の特例まで反映しています。
平屋を検討している方は、土地の面積を変えて2階建てと比べてみてください。ここが平屋の地味な弱点です。

固定資産税は毎年4〜6月ごろに来る

固定資産税は、1月1日時点の所有者に対してかかる税金です。
納税通知書は自治体によって差がありますが、だいたい4〜6月ごろに届きます。
年4回の分割か、一括かを選べるのが一般的。

新築した年ではなく、翌年から課税が始まります。
入居した年は来ないので、忘れたころに初回が届く。ここで金額に驚く人が多いところです。

新築の軽減は120㎡までの部分にしかかからない

新築住宅には、建物の税額が一定期間だけ2分の1になる軽減措置があります。
一戸建てで3年、長期優良住宅の認定を受けていれば5年。
ここまでは知られていますが、見落としやすいのが範囲です。

軽減されるのは床面積120㎡までの部分だけ。
120㎡は約36.3坪です。40坪の家なら、超えた約4坪分は最初から満額ということになります。
シミュレーターで延床を40坪にすると、軽減される割合が下がるのが数字で見えます。

それと、軽減が終わる年の負担増もそこそこ大きい。
表の「軽減終了で増える額」が、4年目（または6年目）からいきなり乗る金額です。
計算例Aだと、6年目から年126,000円、月に直すと約1万円増えます。

平屋が固定資産税で不利になりやすい理由

うちは33坪の平屋です。平屋にしてよかったと思っていますが、税金の面では不利な形をしています。

理由は単純で、同じ延床でも平屋は建物が横に広がるから。
2階建てなら建築面積は半分で済むところ、平屋は全部を1階に並べます。必要な土地がそのぶん広くなる。
土地が広ければ土地の評価額が上がり、土地の税額も上がります。

さらに効いてくるのが特例の境目です。
小規模住宅用地の特例は200㎡（約60.5坪）までが評価額の6分の1で、超えた部分は3分の1になります。
つまり土地が60坪を超えたあたりから、増えた分の効きが弱くなる。

上のシミュレーターで、土地の面積だけを50坪と80坪で入れ替えてみてください。
建物の条件が同じでも、年額が変わります。
平屋か2階建てかで迷っている段階なら、この差も判断材料に入れておいて損はないと思っています。

この試算と実際の税額がズレる理由

ここで出る数字は目安です。実際の税額とはズレます。理由は3つ。

1つ目は建物の評価方法。
実際の課税標準額は再建築価格方式といって、市区町村が資材や設備を1つずつ積み上げて評価します。
工事費の何割、という単純な話ではありません。ここでは工事費の約60％として推計していますが、仕様が良い家ほど評価は上がる方向に振れます。

2つ目は土地の評価。
路線価などをもとに決まるので、実勢価格そのままではありません。ここでは約70％として計算しています。

3つ目は自治体差。
税率は標準1.4％ですが、自治体によって異なる場合があります。都市計画税がかかる区域なら、そちらも別に乗ります。この試算には含めていません。

正確な金額は、お住まいの市区町村の資産税担当窓口でご確認ください。制度と税率は年度で変わります。

計算例｜3つのケースで比べる

上のシミュレーターに、よくありそうな条件を3つ入れてみました。
土地の坪単価は3ケースとも20万円、長期優良住宅の認定はありで揃えています。
Aを基準に、Bは土地だけ、Cは延床と工事費だけを変えた形です。

項目	A 2階建て	B 平屋	C 2階建て（広め）
延床面積	33坪	33坪	40坪
建物の工事費	3,000万円	3,000万円	3,600万円
土地の面積	45坪	70坪	55坪
建物の税額（軽減中）	126,000円	126,000円	165,186円
土地の税額	14,700円	25,970円	17,967円
軽減期間中の年額	140,700円	151,970円	183,153円
軽減終了後の年額	266,700円	277,970円	320,367円
軽減終了で増える額	126,000円	126,000円	137,214円

AとBの差は、年11,270円。
建物の条件は同じなので、差はすべて土地の税額から出ています。
Bの70坪は約231㎡で、200㎡を超えた約31㎡には6分の1ではなく3分の1の特例がかかります。
建物の軽減は5年で終わりますが、この土地の差は軽減が終わっても残り続けます。

Cは延床40坪、約132㎡です。
120㎡を超えているので、軽減されるのは建物の税額の約45％にとどまります。
工事費はAの1.2倍なのに、軽減中の建物の税額は126,000円から165,186円へ、約1.3倍に増えました。
120㎡を超えた部分は最初から満額なので、広くした分がそのまま税額に乗る形です。

長期優良住宅の認定を「なし」に切り替えても、年額そのものは変わりません。
変わるのは軽減の期間で、5年が3年になります。
Aの条件なら、軽減終了で増える126,000円が2年早く乗ってくる計算。
2年分を足すと252,000円です。

※この計算例は、建物の課税標準額を工事費の約60％、土地の評価額を実勢価格の約70％、税率を標準の1.4％として推計したものです。
都市計画税は含みません。
実際の税額は市区町村の評価で決まるため、必ずお住まいの市区町村で確認してください。

入力する数字はどこで調べるか

シミュレーターの5つの入力欄は、手元の書類でだいたい埋まります。
どの書類のどこを見ればよいかを、入力欄の順に並べました。

• 建物の工事費：見積書か工事請負契約書の「本体工事」と「付帯工事」の合計。
  土地代や、登記費用・ローン手数料などの諸費用は入れません。
• 延床面積：図面の求積表にある「延床面積」か「床面積合計」。
  完成後なら建物の登記事項証明書の床面積です。
  見積書の「施工面積」は延床面積とは別の数字なので、使わないでください。
  ㎡で書かれていたら、3.3058で割ると坪になります。
• 土地の面積：土地の売買契約書、重要事項説明書、登記事項証明書の「地積」。
  こちらも㎡なら3.3058で割って坪に直します。
• 土地の坪単価：買った土地なら、購入価格を坪数で割った数字。
  前から持っている土地なら、毎年届く課税明細書の土地の「価格（評価額）」を0.7で割り、さらに坪数で割るとシミュレーターの前提に合う値になります。
• 長期優良住宅：所管行政庁が出す「認定通知書」が手元にあれば認定ありです。

延床面積には1つ注意があります。
東京都主税局の案内では、長期優良住宅の減額の床面積要件は現況の床面積で判定するため、登記床面積と異なる場合があるとされています。
120㎡ぎりぎりの家は、登記の数字だけで判断しないほうが安全です。

まだ契約前で数字が決まっていないなら、ハウスメーカーの概算見積と、検討中のエリアの土地の売り出し価格を使います。
土地の広さが決まっていない段階では、候補の広さを2〜3通り入れて幅で見るのがおすすめ。
1つの数字に決め打ちせず、上と下の両方を見ておくと、初回の納税通知書で慌てずに済みます。

よくある質問

新築の固定資産税について、調べる人が多い4つの疑問です。
答えは東京都主税局の公表内容と、上のシミュレーターの計算結果をもとにしています。
制度の細部は自治体で違うので、最後は市区町村の窓口で確かめてください。

Q. 新築した年から固定資産税はかかりますか

かかりません。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者にかかるので、新築した翌年から課税が始まります。
その間に、市区町村（東京23区では都税事務所）の職員が家屋調査に来て、再建築価格方式で建物を評価します。
東京都主税局によると、この調査は所有者の立会いのもとで行われます。
納期は自治体ごとに違い、東京23区は6月・9月・12月・2月の年4回。
初年度の通知書が来る時期は、お住まいの市区町村で確認してください。

Q. 長期優良住宅の5年の減額は自動で受けられますか

自動ではなく、申告が必要です。
東京23区の場合、住宅を新築した年の翌年1月31日までに、固定資産税減額申告書と長期優良住宅の認定通知書の写しを都税事務所へ出します。
23区以外は手続きと期限が自治体ごとに異なるため、必ず所在地の市区町村に確認してください。
なお、一般の新築住宅の減額（3年）と長期優良住宅の減額（5年）は併用できません。
3年のあとに5年が続くのではなく、5年で終わりです。

Q. 都市計画税はいくらかかりますか

都市計画税は市街化区域内の土地と家屋にかかる税で、このシミュレーターには含めていません。
東京23区では税率0.3％。
住宅用地の特例もあり、200㎡以下の部分は価格の3分の1、200㎡を超える部分は3分の2が課税標準になります。
固定資産税の6分の1・3分の1より特例が弱い点は要注意です。
税率と課税の有無は市区町村ごとに違うので、毎年届く課税明細書で固定資産税と並べて確認するのが確実です。

Q. 平屋と2階建てでは固定資産税がどれくらい違いますか

このシミュレーターの計算例では、延床33坪・工事費3,000万円・坪単価20万円のとき、土地45坪（2階建て想定）と70坪（平屋想定）で年11,270円の差でした。
ただしこれは建物の工事費を同じにした場合の差です。
平屋は基礎と屋根が広くなるぶん、見積の工事費そのものが上がることもあります。
その場合は工事費の欄も実際の見積に合わせて変えて入れてください。
土地の坪単価が高いエリアほど、面積の差が税額の差として大きく出ます。

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