住宅ローン控除は年収500万でいくら戻る？使い切れずに消える額まで出す計算機【2026年入居】

「住宅ローン控除で年収500万だといくら戻ってくるのか」。
検索して出てくるのは、たいてい控除の上限額です。年間35万円とか、13年で455万円とか。

でも、あれは満額もらえる人の数字です。
住宅ローン控除は、納めた税金が戻ってくる制度なので、そもそも納めていない人には戻りません。
ここを知らないまま借入額を決めると、使えない枠にお金を払うことになります。

なので、年収から実際に戻る額を出すものを作りました。
使い切れずに消える額も一緒に出しています。ここがいちばん見てほしいところです。

年収500万円だと、実際いくら戻るのか

年収500万円・借入3,500万円・金利0.5％・35年・ZEH水準省エネ住宅で計算するとこうなります。

1年目の控除の枠（残高×0.7％）	約 238,000円
納めている所得税（年）	約 118,000円
住民税から引ける上限	97,500円
1年目に実際に戻る額	約 215,000円
使えずに消える額	約 23,000円

枠は23.8万円あるのに、戻るのは21.5万円。
2.3万円が消えています。納めた税金の合計が、枠より小さいからです。

13年通してみると、戻るのは約253万円。消えるのは約5万円。
残高が減るにつれて枠も小さくなるので、後半は使い切れるようになります。取りこぼしが出るのは最初の数年だけという形。

借入を増やしても、ここから先は増えない

同じ条件で年収だけ変えると、差がはっきり出ます。
住宅の性能はすべて認定長期優良住宅（枠4,500万円）としました。

年収	借入額	13年で戻る	消える
400万円	3,000万円	約194万円	約27万円
500万円	3,500万円	約253万円	約5万円
600万円	4,000万円	約296万円	0円
800万円	4,500万円	約333万円	0円

年収400万円で3,000万円借りると、13年で27万円ぶんの枠を捨てることになります。
これは借入を増やしても回収できません。納税額という天井に当たっているので。

逆に言うと、年収に対して借入が大きい人ほど、控除の恩恵は目減りするということです。
「控除があるから多めに借りても大丈夫」という考え方は、ここで崩れます。
私も1軒目のときは同じことを考えていました。実際に計算してみて、そんなに甘くないなと。

2026年から制度が変わっています

令和8年度の税制改正で、住宅ローン控除は2030年（令和12年）末までの入居に延長されました。
あわせて借入限度額も変わっています。

住宅の性能	一般世帯	子育て世帯・若者夫婦世帯
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	4,500万円	5,000万円
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円
それ以外の新築	対象外

気をつけたいのが省エネ基準適合住宅。
令和6・7年入居では一般世帯3,000万円でしたが、2026年入居から2,000万円に下がりました。1,000万円ぶんの枠が減っています。
控除率0.7％なので、単純に見れば13年で最大91万円の差。

そして省エネ基準を満たさない新築は、そもそも対象外です。
ここは以前のように「その他の住宅」として少額でも受けられる、という形ではありません。

子育て世帯は19歳未満の扶養親族がいる世帯、若者夫婦世帯は夫婦のどちらかが40歳未満の世帯です。
この上乗せがあるかどうかで、枠が500万〜1,000万円変わります。該当するなら必ず確認してください。

所得税で足りない分は住民税から引かれる（ただし上限あり）

控除の枠が所得税を超えた場合、余りは住民税から引かれます。
ただしここに上限があります。

課税総所得金額等の5％、最高97,500円まで。
年収500万円あたりだと、5％で計算すると約11.9万円ですが、97,500円で頭打ちになります。
上のシミュレーターは、この上限まで計算に入れています。

つまり戻ってくる額の天井は、納めている所得税 ＋ 最大97,500円。
この式が頭に入っていると、借入額を決めるときの感覚が変わると思います。

この計算の限界

正直に書いておきます。ここで出る数字は目安です。

いちばん効くのが社会保険料。年収の15％として概算していますが、実際は加入している健康保険組合や年齢で変わります。ここがずれると所得税もずれます。
生命保険料控除、iDeCo、医療費控除、ふるさと納税も入れていません。これらがあると課税所得が減り、そのぶん住宅ローン控除で使える枠も減ります。

とくにふるさと納税との併用は、やり方を間違えると控除が減ります。
ここは別に1本用意する予定なので、そちらで詳しく書きます。

それと、繰上返済をすると年末残高が減るので控除も減ります。
繰上げで浮く利息より、失う控除のほうが大きいことがある。これも別途。

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