住宅ローン控除は年収500万でいくら戻る？使い切れずに消える額まで出す計算機【2026年入居】

「住宅ローン控除で年収500万だといくら戻ってくるのか」。
検索して出てくるのは、たいてい控除の上限額です。年間35万円とか、13年で455万円とか。

でも、あれは満額もらえる人の数字です。
住宅ローン控除は、納めた税金が戻ってくる制度なので、そもそも納めていない人には戻りません。
ここを知らないまま借入額を決めると、使えない枠にお金を払うことになります。

なので、年収から実際に戻る額を出すものを作りました。
使い切れずに消える額も一緒に出しています。ここがいちばん見てほしいところです。

年収500万円だと、実際いくら戻るのか

年収500万円・借入3,500万円・金利0.5％・35年・ZEH水準省エネ住宅で計算するとこうなります。

1年目の控除の枠（残高×0.7％）	約 238,000円
納めている所得税（年）	約 118,000円
住民税から引ける上限	97,500円
1年目に実際に戻る額	約 215,000円
使えずに消える額	約 23,000円

枠は23.8万円あるのに、戻るのは21.5万円。
2.3万円が消えています。納めた税金の合計が、枠より小さいからです。

13年通してみると、戻るのは約254万円。消えるのは約5万円。
残高が減るにつれて枠も小さくなるので、後半は使い切れるようになります。取りこぼしが出るのは最初の数年だけという形。

借入を増やしても、ここから先は増えない

同じ条件で年収だけ変えると、差がはっきり出ます。
住宅の性能はすべて認定長期優良住宅（枠4,500万円）としました。

年収	借入額	13年で戻る	消える
400万円	3,000万円	約194万円	約27万円
500万円	3,500万円	約254万円	約5万円
600万円	4,000万円	約296万円	0円
800万円	4,500万円	約333万円	0円

年収400万円で3,000万円借りると、13年で27万円ぶんの枠を捨てることになります。
これは借入を増やしても回収できません。納税額という天井に当たっているので。

逆に言うと、年収に対して借入が大きい人ほど、控除の恩恵は目減りするということです。
「控除があるから多めに借りても大丈夫」という考え方は、ここで崩れます。
私も1軒目のときは同じことを考えていました。実際に計算してみて、そんなに甘くないなと。

2026年から制度が変わっています

令和8年度の税制改正で、住宅ローン控除は2030年（令和12年）末までの入居に延長されました。
あわせて借入限度額も変わっています。

住宅の性能	一般世帯	子育て世帯・若者夫婦世帯
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	4,500万円	5,000万円
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円
それ以外の新築	対象外

気をつけたいのが省エネ基準適合住宅。
令和6・7年入居では一般世帯3,000万円でしたが、2026年入居から2,000万円に下がりました。1,000万円ぶんの枠が減っています。
控除率0.7％なので、単純に見れば13年で最大91万円の差。
さらに2028年以降の入居では、省エネ基準適合住宅は原則として控除の対象外です。2027年末までに建築確認を受けたもの（または2028年6月30日までに建築されたもの）に限り、10年間・年14万円までで受けられます（国税庁 タックスアンサーNo.1211-1）。

そして省エネ基準を満たさない新築は、そもそも対象外です。
ここは以前のように「その他の住宅」として少額でも受けられる、という形ではありません。

子育て世帯は19歳未満の扶養親族がいる世帯、若者夫婦世帯は夫婦のどちらかが40歳未満の世帯です。
この上乗せがあるかどうかで、枠が500万〜1,000万円変わります。該当するなら必ず確認してください。

所得税で足りない分は住民税から引かれる（ただし上限あり）

控除の枠が所得税を超えた場合、余りは住民税から引かれます。
ただしここに上限があります。

課税総所得金額等の5％、最高97,500円まで。
年収500万円あたりだと、5％で計算すると約11.9万円ですが、97,500円で頭打ちになります。
上のシミュレーターは、この上限まで計算に入れています。

つまり戻ってくる額の天井は、納めている所得税 ＋ 最大97,500円。
この式が頭に入っていると、借入額を決めるときの感覚が変わると思います。

この計算の限界

ここで出る数字は目安です。

いちばん効くのが社会保険料。年収の15％として概算していますが、実際は加入している健康保険組合や年齢で変わります。ここがずれると所得税もずれます。
生命保険料控除、iDeCo、医療費控除、ふるさと納税も入れていません。これらがあると課税所得が減り、そのぶん住宅ローン控除で使える枠も減ります。

とくにふるさと納税との併用は、やり方を間違えると控除が減ります。
ここは別に1本用意する予定なので、そちらで詳しく書きます。

それと、繰上返済をすると年末残高が減るので控除も減ります。
繰上げで浮く利息より、失う控除のほうが大きいことがある。これも別途。

計算例｜3つのケースで比べる

年収・借入額・住宅の性能を変えた3つのケースを、上のシミュレーターで計算しました。
金利は0.8％、返済期間は35年でそろえています。

ケース	入力した条件	1年目に戻る	13年で戻る	消える
A	年収450万円・扶養1人／借入3,500万円／ZEH水準省エネ・子育て世帯	約14.9万円	約193万円	約68万円
B	年収600万円・扶養0人／借入3,000万円／省エネ基準適合・一般世帯	14万円	約182万円	0円
C	年収700万円・扶養1人／借入4,500万円／認定長期優良・子育て世帯	約30.7万円	約336万円	0円

ケースAは、1年目の控除の枠が約23.9万円あるのに、戻るのは約14.9万円。
13年間ずっと枠を使い切れず、合計で約68万円が消えます。
差を広げているのは扶養の1人です。
同じ条件で扶養を0人にすると、13年で戻る額は約230万円、消える額は約31万円。
扶養の控除で所得税と住民税が下がり、引ける税金そのものが小さくなるためです。

ケースBは年収に余裕があるのに、戻る額は3つの中でいちばん少ない約182万円。
原因は住宅の性能です。
省エネ基準適合住宅の一般世帯は借入限度額が2,000万円なので、3,000万円借りても控除は2,000万円×0.7％＝年14万円で止まります。
同じ条件でZEH水準省エネ住宅にすると約224万円。
性能の区分だけで42万円の差です。

ケースCは1年目から約30.7万円が戻り、13年で約336万円。
年収700万円なら、借入4,500万円の枠をほぼ全部使い切れます。
ただ、戻る額が大きいのは借入が大きく、そのぶん利息も払っているからです。
控除の額の大きさだけで借入額を決めない。ここは3ケースに共通しています。

並べてみると、戻る額は「借入限度額までの年末残高×0.7％」と「納めている税金」の、小さいほうで決まっています。
Aは税金が、Bは借入限度額が天井になった例。
※社会保険料を年収の15％とした概算です。実際の控除額は、必ず国税庁の資料と税務署で確認してください。

入力する数字はどこで調べるか

7つの入力項目のうち、年収と扶養家族は源泉徴収票、借入額・金利・返済期間はローンの書類、住宅の性能は住宅会社の書類に載っています。

• 年収：「支払金額」の欄。手取りではなく額面の数字です。共働きなら、ローンを組む本人の分だけを入れます
• 扶養家族：「控除対象配偶者の有無」と「控除対象扶養親族の数」の欄。16歳未満の子は扶養控除の対象外なので、人数に入れません

源泉徴収票で答え合わせに使えるのが「源泉徴収税額」の欄。
年末調整後の所得税と復興特別所得税の合計で、ツールが所得税から引ける額として計算している数字に近いものです。
ここが控除の枠より小さければ、足りない分は住民税から最大97,500円まで。
住宅ローン控除を受ける前の年の源泉徴収票で比べてください。
「社会保険料等の金額」を「支払金額」で割ると、ツールが15％と置いている社会保険料の実際の割合もわかります。

借入額・金利・返済期間は、契約前なら住宅会社の資金計画書か、金融機関の事前審査の結果に借入額・金利・返済期間が載っています。
契約後は金銭消費貸借契約書と返済予定表。
返済予定表の各年12月の残高が、ツールの表の「年末残高」にあたります。
申告で使うのは、金融機関から届く「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の金額です。

変動金利は先の金利が分からないので、いまの適用金利で入れるのが目安。
ツールは元利均等返済・ボーナス返済なし・繰上返済なしで計算しています。
ボーナス返済や元金均等返済を選んでいる場合は、年末残高が返済予定表とずれます。そのときは返済予定表の数字を優先してください。

住宅の性能の区分は、住宅会社の見積書や仕様書に「長期優良住宅」「ZEH」といった記載があるかで見当がつきます。
申告のときは証明書類が必要で、認定長期優良住宅は認定通知書、ZEH水準省エネ住宅は住宅省エネルギー性能証明書か建設住宅性能評価書の写しを添付します。
区分が決まっていない段階なら、低いほうの区分で計算しておくのが安全です。ケースBのように、区分ひとつで13年の戻りが40万円以上動くことがあります。

世帯は、19歳未満の扶養親族がいれば子育て世帯、夫婦のどちらかが40歳未満なら若者夫婦世帯。
判定は入居した年の12月31日時点です。
上の「扶養家族」欄は16歳以上が対象なので、基準の年齢が違う点に注意。
該当するかどうかで借入限度額が500万〜1,000万円変わります。

よくある質問

計算の前後で出てきやすい疑問を3つ。
答えは国税庁と総務省の案内の範囲で書いています。

Q. 住宅ローン控除の手続きは毎年必要ですか？

会社員の場合、確定申告が必要なのは最初の年だけです。
2年目以降は年末調整で控除を受けられます。
最初の確定申告では、年末残高等証明書、登記事項証明書、工事請負契約書か売買契約書の写し、住宅の性能を証する書類などを添付します。
住民税から引かれる分は、市区町村への申告は不要。
必要な書類は入居した年や住宅の区分で変わるので、申告の前に必ず国税庁の案内で確認してください。

Q. 繰上返済をすると控除は減りますか？

控除の枠は減ります。
枠は年末残高×0.7％なので、繰上返済で残高が減れば、その年から枠も小さくなります。
ただ、戻る額まで減るかは人によって違います。
ケースAのように枠を使い切れていない年は、残高が少し減っても戻る額は変わりません。
ケースCのように枠を全部使えている人は、減った残高×0.7％がそのまま戻る額から減ります。
繰上げで浮く利息と、失う控除を比べてから決めてください。

Q. 共働きのペアローンはどう計算すればいいですか？

ペアローンは夫婦それぞれが自分の借入について控除を受けるので、ツールも1人ずつ計算します。
年収はそれぞれの額面、借入額はそれぞれの借入額。
戻る額の天井も1人ずつで、「本人が納めた所得税＋住民税から最大97,500円」です。
年収の低いほうに借入を多く寄せると、そちらで枠が余りやすくなります。
連帯債務の場合は、年末残高を負担割合で分ける計算明細書も必要。
持分と負担割合の決め方は、金融機関と税務署で必ず確認してください。

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