注文住宅の諸費用はいくら？本体3,000万円で実際に必要なお金を全部出す計算機

「本体価格3,000万円です」と言われて、用意するお金が3,000万円で済むことはありません。
ここを甘く見ていると、契約したあとに数百万円が後ろから追いかけてきます。

先に答えを書くと、本体3,000万円・土地1,500万円・借入4,000万円なら、本体以外に約600万円（本体の約2割）、そのうち現金で約340万円が要ります。
私は3回家を建てました。それでも3回とも、この「本体価格以外」で計算し直しています。
毎回わすれるので、まとめて出るものを作りました。ハウスメーカーは問いません。土地をすでにお持ちの方は、土地代を0にしてください。

3,000万円の注文住宅で、諸費用はいくらになるか

本体3,000万円・土地1,500万円・35坪・借入4,000万円で計算すると、こうなります。

B　別途工事（給排水・地盤・外構）	約 264万円
C　諸費用（税金・登記・保険・ローン）	約 173万円
D　入居費用（カーテン・照明・エアコン・引越し）	約 166万円
本体価格以外の合計	約 603万円

狭い意味での「諸費用」、つまり税金・登記・保険・ローン費用だけなら約173万円。
ただ、施主が実際にぶつかるのは本体以外の合計、約600万円のほうです。本体価格の2割。

この2割という数字、はじめて見たときは正直きつかった。
ただ3回やって分かったのは、ここは事前に分かってさえいれば怖くないということです。
怖いのは、知らないまま本体価格だけで予算を組んで、あとから追加されること。

注文住宅の平均費用はいくらか（公的データ）

相場の話は、住宅金融支援機構の「2024年度 フラット35利用者調査」を見るのがいちばん確かです。
不動産会社の体感ではなく、実際に融資が実行された案件の集計なので。

区分	全国平均
土地付注文住宅（建設費＋土地）	5,007万円
うち建設費	3,512万円
うち土地取得費	1,495万円
注文住宅（土地を持っている場合）	3,932万円
延床面積の平均	118.5㎡（約35.8坪）

地域別だと首都圏5,464万円、近畿圏4,935万円、東海圏4,692万円、その他4,522万円。
土地の値段でここまで開きます。

ひとつ注意があります。この「建設費」は本体価格ではありません。
融資の対象になった工事費なので、付帯工事が入っています。
つまり「平均3,512万円だから本体3,500万円の家が建つ」ではない。ここを取り違えると、また同じ穴に落ちます。

出典：住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」

本体価格以外は、性質の違う3つのかたまりでできている

ひとまとめに「諸費用」と呼ばれますが、中身は3つに分かれます。
分けて考えないと、削れるところと削れないところが見えません。

B 別途工事｜金額が読めないのはここ

屋外の給排水、電気の引込、地盤改良、外構。
本体工事に含まれていないのに、無いと家として成立しない工事です。

やっかいなのは地盤改良。土地の調査をするまで金額が決まりません。
0円のこともあれば、150万円かかることもある。契約の時点では誰にも分からないので、見ておくしかない項目です。
計算機で「まだ分からない」を選ぶと50万円で置いています。

外構は逆に、自分で削れる数少ない場所。
うちは300万円の見積もりを100万円まで下げました。やり方は別記事に全部書いてあります。

C 諸費用｜削れないが、事務手数料だけは選べる

印紙税、登記、火災保険、ローンの手数料、不動産取得税。
制度で決まっているものが多いので、基本は値切れません。

ただしひとつだけ大きく動くものがあります。住宅ローンの事務手数料です。
借入額の2.2％を取る「定率型」と、5万円前後の「定額型」があり、4,000万円借りるなら定率だと88万円。定額なら5万円。
ここだけで80万円以上の差がつきます。

もっとも、定額型は金利が高いか、別に保証料がかかる商品がほとんどです。
手数料の数字だけを見て選ぶと、たいてい損をします。総支払額で比べてください。
計算機で切り替えると金額が変わるので、差の大きさだけは体感できると思います。

D 入居費用｜いちばん忘れられる

カーテン、照明、エアコン、家具、引越し。
家が完成したあとの話なので、打ち合わせ中はほぼ話題に出ません。そして一括で現金が飛びます。

35坪だとカーテンだけで30万円台、エアコン3台で36万円。合計160万円ほど。
私は1軒目のとき、ここをまるごと計算に入れていませんでした。
引き渡しの直前に家族会議になったのを、今でも覚えています。

現金でいくら用意するか

計算機に「現金で用意する目安」を出しています。
C（諸費用）とD（入居費用）を足したもので、ローンに乗せられない前提で置いた数字です。
先の例だと約339万円。

厳密には、諸費用ローンを扱っている銀行なら一部は借りられます。
ただカーテンや家具は対象外のことが多いですし、土地の決済や着工金は引き渡しよりずっと前に来ます。
つなぎ融資を使うかどうかも含めて、お金が出ていく順番は早めに銀行と詰めておいたほうがいい。

それと、補助金と減税はあとから戻ってくるお金です。
先に払う分は減りません。ここを混ぜて計算すると資金が足りなくなります。

計算例｜3つのケースで比べる

条件を変えると、本体以外のお金はどう動くのか。
よくありそうな3つの形で、上の計算機をそのまま回した結果です。

条件・結果	①土地あり（建て替え）	②平均的な土地付き	③大きめの家
建物の本体価格	2,500万円	3,500万円	4,000万円
土地代	0円	1,500万円	2,500万円
延床面積	30坪	35坪	40坪
住宅ローン借入額	2,500万円	4,500万円	5,500万円
地盤改良	不要だった	まだ分からない	必要と言われた
外構	最小限	ふつう	しっかり
ローン手数料	定率（2.2％）	定額（5万円）	定率（2.2％）
B　別途工事	120万円	264万円	448万円
C　諸費用	約108万円	約100万円	約241万円
D　入居費用	161万円	166万円	183万円
本体以外の合計	389万円（本体の16％）	530万円（15％）	872万円（22％）
現金で用意する目安（C＋D）	269万円	266万円	424万円
すべて込みの総額	2,889万円	5,530万円	7,372万円

本体以外の合計は389万〜872万円。
割合にすると15〜22％で、本体価格が高いほど割合も上がる、という単純な関係ではありません。本体3,500万円のケース②が、割合ではいちばん低い15％でした。

いちばん効いたのは住宅ローンの事務手数料の型です。
ケース②は定額型なので5万円。
同じ条件で定率型（2.2％）に切り替えると99万円になり、本体以外の合計は530万円から624万円に上がります。
ケース③の手数料121万円も、定額型にすると5万円で、合計は756万円まで下がる計算。

次に大きいのが外構と地盤改良。
ケース③は外構「しっかり」で300万円、地盤改良「必要と言われた」で80万円です。
ケース②の150万円・50万円と比べると、この2つだけで180万円の差になります。
外構は自分で削れる側、地盤は削れない側なので、同じ差でも打てる手が違います。

反対に、ほとんど動かないのがD（入居費用）。
30坪で161万円、40坪でも183万円です。
面積で増えるのはカーテンとエアコンだけで、家具・家電の買い足し50万円、引越し15万円、地鎮祭・上棟10万円は計算機では固定で置いています。
そのため本体が小さい家ほどDの比重が大きくなり、ケース①では本体以外の合計389万円のうち約4割がDでした。

ケース①は土地を持っている前提なので、土地の登記と売買契約の印紙税はゼロです。
それでも現金で用意する目安は269万円で、ケース②の266万円とほぼ同じ。
土地がないぶん身軽に見えますが、定率型の手数料55万円がそのまま現金の負担に乗っています。

※定額型の事務手数料は、金利が高いか保証料が別にかかる商品が多く、計算機の定額型には保証料を含めていません。
手数料の数字だけで定額型が得だと判断せず、必ず総支払額で比べてください。

入力する数字はどこで調べるか

計算機に入れる数字は7つです。
どれも、打ち合わせで受け取る書類のどこかに書いてあります。
書類がまだない段階なら、下の目安で置いておき、書類が届いたら入れ替えてください。

本体価格・延床面積・土地代は見積書と図面と契約書で見る

本体価格は、ハウスメーカーの見積書で「建物本体工事」にあたる行。
計算機は税込で入れる前提です。
見積書によっては、屋外給排水・地盤改良・外構まで同じ書類に載っていることがあります。
その場合は本体の行だけを入れてください。合計額を入れると、B（別途工事）を二重に数えることになります。

延床面積は、図面の面積表に「延床面積」として書かれています。
単位が㎡なら、3.31で割ると坪。118.5㎡なら約35.8坪です。
見積書に「施工面積」が載っていることもありますが、これは会社ごとに数え方が違い、バルコニーや吹き抜けを含めて延床面積より大きくなっていることがある数字。
計算機はカーテン・エアコンの台数・屋外給排水をこの坪数から出しているので、延床面積のほうを使ってください。

土地代は、土地の売買契約書か重要事項説明書にある売買代金です。
検討中の土地なら、物件資料の価格で構いません。
登記の費用は売買代金ではなく固定資産税評価額をもとに計算されるので、計算機では土地代の約70％として推計しています。
実際の評価額は、その土地の固定資産税の課税明細書か評価証明書に載っている数字です。

借入額とローン手数料は銀行の書類で見る

借入額は、事前審査の結果通知か、本審査の承認通知に書かれた融資額です。
審査の前なら、ハウスメーカーが作る資金計画書の借入予定額で置いてください。
借入額は、ローン契約の印紙税・抵当権設定登記・定率型の事務手数料の3つに効きます。
借入を500万円増やすと、定率型の手数料だけで11万円増える計算です。

手数料の型は、金融機関の商品概要説明書で「事務手数料」「融資手数料」「保証料」の欄を見ます。
借入額に対する率で書かれていれば定率型、金額で書かれていれば定額型。
計算機の定率型は2.2％、定額型は5万円で置いているので、実際の率や金額が違う場合は結果を読み替えてください。
定額型の場合は、保証料の欄も必ず一緒に確認してください。保証料は計算機に入っていません。
事前審査を複数の銀行に出しているなら、銀行ごとに借入額と手数料の型を入れ替えて計算すると、差がそのまま見えます。

地盤改良と外構は別の見積で見る

地盤改良は、地盤調査のあとに出る調査報告書と、その結果をもとにした改良工事の見積です。
調査の前なら「まだ分からない」を選ぶと50万円、「必要と言われた」は80万円で置いています。
実際の見積が出たら、計算機の数字との差額を足し引きしてください。
必要かどうかは土地ごとに決まるので、同じハウスメーカーでも土地が変われば結果も変わります。
地盤改良はBに入るので、現金で用意する目安（C＋D）には含まれていません。

外構は、外構業者の見積か、ハウスメーカー経由の外構プランです。
計算機は最小限60万円・ふつう150万円・しっかり300万円の3段階。
駐車場の広さ、フェンスの長さ、植栽の量で大きく変わる項目なので、プランが固まるまでは「ふつう」で置いておき、見積が出た時点で差額を反映するのが確実です。
計算例のとおり、外構の選び方ひとつで本体以外の合計が100万円単位で動きます。

よくある質問

答えは計算機の前提と、国税庁・自治体の公表資料の範囲で書いています。

Q. 諸費用は住宅ローンに組み込めますか

金融機関と商品によって違います。
諸費用ローンを扱っている銀行なら、登記費用や手数料の一部を借入に含められることがあります。
ただ、カーテンや家具などのD（入居費用）は対象外のことが多く、土地の決済や着工金は引き渡しよりずっと前に払うお金です。
計算機の「現金で用意する目安」は、CとDをローンに乗せられない前提で置いた数字。
組み込めるかどうかは、事前審査の段階で必ず銀行に確認してください。組み込めた場合も、そのぶん借入額が増え、利息も増えます。

Q. 諸費用は本体価格の何割を見ておけばいいですか

計算例の3ケースでは、本体以外の合計が本体価格の15〜22％でした。
冒頭の例（本体3,000万円・定率型）では20％です。
この合計には外構・地盤改良・カーテンまで含まれています。
税金・登記・保険・ローン費用だけの狭い意味の諸費用なら、3ケースで約100万〜241万円。
割合だけで予算を組むより、ローン手数料の型・外構・地盤改良の3つを先に見当をつけてから計算機に入れたほうが、あとからのずれは小さくなります。

Q. 不動産取得税はいくらかかりますか

計算機では、建物の固定資産税評価額を本体価格の約60％と置き、新築住宅の1,200万円控除を引いてから税率3％（令和9年3月31日まで）をかけています。
計算例だとケース①で9万円、②で27万円、③で36万円。
ただし評価額は購入価格や工事費ではなく、自治体が固定資産評価基準で決める価格なので、実際の税額とはずれます。
取得したら都道府県への申告が必要で、東京都の場合は取得から30日以内です（30日以内に登記を申請していれば原則不要）。
申告の期限と手続きは都道府県ごとに違うため、必ずお住まいの都道府県税事務所で確認してください。

Q. 印紙税はいくらかかりますか

契約書1通ごとにかかります。
工事請負契約書と土地の売買契約書は軽減措置の対象で、令和9年3月31日までに作成するものは、契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円です。
住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）は軽減の対象外。
同じ1,000万円超5,000万円以下でも2万円、5,000万円超1億円以下なら6万円かかります。
計算例のケース③は借入5,500万円なので、ローン契約だけで6万円、3通の合計で8万円です。
借入額が5,000万円を超えるかどうかで、ローン契約の印紙税は3倍になります。

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